Бизнес-среда
22 января вступило в силу решение арбитражного суда по иску предпринимателя Сергея Василькова, оспаривавшего результат оценки подвального помещения, расположенного под магазином «Контур будущего», в котором размещается мастерская по ремонту бытовой техники, принадлежащая предпринимателю.
Напомним, что в октябре 2013 года Сергею Василькову поступило официальное письмо, подписанное председателем КУМИ Ольгой Кислых, которая, по просьбе Василькова, предложила перезаключить договор аренды на новый срок без проведения аукциона при условии определения размера арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости арендуемого объекта – 113 500 рублей в месяц. Размер платежа увеличился более, чем в десять раз, что предпринимателя не устроило. В ТСЦ «Авест» провели кампанию по сбору подписей под обращением о несогласии с увеличением арендной платы. Более 800 подписей ощутимого влияния на ситуацию не оказали.
В иске Сергей Васильков просил признать недостоверным отчет оценщика Николая Рычкова, который определением суда в ноябре был признан соответчиком по иску.
КУМИ заявил встречные исковые требования о взыскании более 600 тыс. рублей неосновательного обогащения и обязании Василькова освободить помещение. Этот иск суд вернул заявителю. Ответчики также заявляли о недопустимости заключения эксперта Тихомирова, производившего экспертизу по ходатайству Василькова и решению суда. Здесь результат много меньше - 48500 рублей аренды в месяц (без учета 18% НДС). Причем это была уже третья, альтернативная, оценка.
Еще одна сделана по заказу Василькова в период досудебных разбирательств с КУМИ. Ее результатом он сопроводил протокол разногласий, направленный в КУМИ. Согласно версии оценки, сделанной оценщиком Кожуховым, сумма арендной платы должна быть еще меньше - 16 000 рублей в месяц.
В конечном итоге, суд признал отчет Рычкова соответствующим требованиям, предъявляемым к такой работе, и отклонил иск Василькова в силу того, что оценка носит рекомендательный характер и не является обязательной. Следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается. По мнению суда, предприниматель избрал ненадлежащий способ защиты своего права.
По словам Сергея Василькова, в настоящее время из трех отчетов оценки помещения действует только одно экспертное заключение Тихомирова (48 500 рублей в месяц), остальные потеряли легитимность из-за истечения шестимесячного срока их действия. КУМИ, видимо, закажет новую оценку, результат которой ожидаемо не устроит предпринимателя.
Между тем Николай Рычков трактует «послевкусие» иначе – результат последней экспертизы действовал только в рамках судебного процесса, а поскольку его собственный отчет не признали недействительным, ориентироваться надо на него. Пока заказчик, КУМИ, не инициирует проведение новой оценки.
19 января Васильков встречался с председателем КУМИ Ольгой Кислых, после чего подготовил письмо Александру Радомскому. В этом письме он предложил несколько вариантов решения ситуации с арендой подвального помещения.
Ранее предприниматель говорил, что стационарная мастерская «де-факто» может считаться социально-значимым объектом – она единственная на весь округ и за ее услугами приезжают из других районов.
Николай Рычков, комментируя ситуация, в свою очередь, говорил о своего рода подмене понятий – это не мастерская социально-значимая, а предприниматель «смекалистый» и «подбивающий обывателя на извлечение для себя максимальной прибыли, <…>, тем самым склоняя на действия, невыгодные для местного бюджета». Результат своей оценки и «взлет» арендной платы он объяснял реалиями рынка и соблюдением принципа наиболее эффективного использования объекта.
Николай Леонов
Комментарии участников судебного процесса
Лозунги пусть останутся на совести обывателей
Николай Рычков: Сейчас можно вспомнить, как все «справедливо» начиналось, как лихо гуляла пропаганда, как собрались подписи у пункта приема платежей, как каждый вечер на подконтрольном кабельном канале неслись домыслы поронайцев о, якобы, высокой арендной плате и чудовищной несправедливости к «социально-значимому объекту»... Судья категорически отказалась приобщать к делу подписи, добавив: «это что - поронайцы против рыночной арендной ставки? Чтобы больше этого не видела…».
Суд согласился с кандидатурой истца и назначил экспертом оценщика (Тихомирова. - Прим.ред.), на мой взгляд, с максимально возможным количеством предупреждений за нарушения по линии Российского общества оценщиков (кандидат на отзыв «лицензии»).
Мой отвод эксперта отклонили. В итоге, при изучии экспертного заключения было обнаружено более двадцати несоответствий. В том числе, статьям закона об оценке и федеральным стандартам. На основании чего было ходатайство о недопустимости данного доказательства.
В процессе он, мягко сказать, путался в своих расчетах, в использованных им справочниках, недостаточно знал специфику поронайского рынка недвижимости, не говоря уже об оговорках. Но главное - в экспертизе, как требуется, ставка аренды была рассчитана не на основе наиболее эффективного использования помещения, а с учетом запрета использовать помещение в качестве торгово-офисного. Ссылки - на некие требования Роспотребнадзора, МЧС (пожарного надзора), строительных норм и правил.
Как выяснилось позже (эксперт должен был знать), указанные требования либо не регламентируют данный запрет, либо область применения обусловлена добровольной сертификацией (не является обязательной), либо банально не действуют.
На заведомо необоснованных нормах эксперт с 18-летним стажем, видимо, искренне заблуждаясь, применил занижающие коэффициенты. Были еще попытки ввести суд в заблуждение: экспертиза включала снимки подвала, в которых удивительным образом не были зафиксированы оконный проем, радиаторы отопления большого и малого диаметра, стеллажи-прилавки, компьютерный стол с монитором.
Остается догадываться почему... Я обратил внимание суда и на тот факт, что эксперт собирал материал для производства судебной экспертизы путем контакта с истцом, что делать не вправе.
Выполняй эксперт свои обязанности беспристрастно, подтвердилась бы «возможность эксплуатировать подвал под коммерцию», чем, по сути, занимался истец!
Однако бизнесмен почему-то использовал лишь часть всего помещения. Видимо, ущемляя себя в прибыли, он преследовал «особые цели».
В итоге, в моих расчетах достаточно низкая удельная стоимость аренды помножились на 262 квадрата (площадь спортзала в школе около 290 кв. м), получилось 113 500,0 руб.
Была установлена, как требует закон, «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией…».
Экспертизой (Тихомирова. - Прим. ред.), что не легла в основу решения суда, «насчитана» стоимость, которая на день оценки не соответствовала рыночной ситуации с учетом наивысшей коммерческой ценности места и была сравнима с платой за стоянку автомобиля. Для помещений, расположенных в непосредственной близости, ставка аренды на июнь 2013 г. составляла в диапазоне 1 200,0 – 2 000,0 руб. за кв. м в месяц. Договоры аренды на таких условиях существовали, в том числе, в связи с отсутствием свободных торговых площадей в престижном месте города.
При этом часть выпадающей прибыли у арендаторов, как известно, косвенно покрывает покупатель. В том числе из числа «протестующих», что были введены в заблуждение недальновидным бизнесменом.
Оценщик при установлении стоимости действует на основе закона и федеральных стандартов оценки, регулярно собирая и анализируя рыночные данные при условии максимальной продуктивности объекта, что не всегда совпадает с текущим использованием.
Разговоры о «много-мало» и пустые лозунги в защиту чужих интересов пусть останутся на совести обывателя.
Не воевать, а думать, как сохранить мастерскую
Сергей Васильков: Комментировать пока особо нечего. Решение суда меня устраивает, хоть мы и пошли не тем путем, на что суд указал, предполагая следующее судебное разбирательство со ссылкой на уже готовое экспертное заключение Тихомирова. Но уже по другим обстоятельствам.
Дословно из текста решения: «Вместе с тем, истец (это я ) не лишен права заявить о недостоверности указанного отчета (Рычкова), ссылаясь на собранные в настоящем деле доказательства, при защите своих прав иным надлежащим образом» .
Основным доказательством по делу является экспертиза Тихомирова с ценой оценки 48 500 рублей.
Судом развеян миф, что заказчиком оценки может быть только КУМИ. Не был поставлен под сомнение отчет оценщика Кожухова с ценой оценки 18000 рублей. Комментировать ход процесса и выпады его участников, при имеющимся решении, незаконно. Все комментарии, не соответствующие тексту решения, являются надуманными. При этом судиться можно до бесконечности, но кто от этого выиграет? Воевать с мастерской, которая работает для населения города, - контрпродуктивно. Сегодня мы уже потеряли специалиста по ремонту стиральных машин. Человек ушел потому, что людям нужна стабильность и уверенность в завтрашнем дне. С его знаниями и опытом он без работы не останется. Для того, чтобы воспитать достойную замену, нужно, по меньшей мере, пять лет. Это при условии, что у заменяющего будет соответствующие профильное образование. По тем же основаниям нам пришлось отказать специалисту по ремонту холодильников.
Ситуация осложняется тем, что выросли цены на комплектующие для ремонта бытовой техники, выросла цена на новую технику. Если раньше человек думал, ремонтировать или купить новое, теперь - только о ремонте. В этих условиях нужно думать, как сохранить услугу. Свои предложения я направил в администрацию округа.
Подготовил Николай Леонов
